沖縄では今、戸建ての家を一棟貸し切り旅館として営業する投資方法が注目されていますよね。
 
民泊特区でもある沖縄ですが、旅館業法が2018年に緩和された後、コロナショックを迎えた2020年になっても尚、民泊から旅館へとシフトチェンジが起きています。むしろ、コロナショックを経て、「だからこそ」と、沖縄では戸建て住宅を建て、旅館業へ投資する人も増えました。
 
そこで今日は、沖縄で戸建ての家を建てる旅館業への投資が注目されている理由とともに、沖縄で戸建ての家を旅館として投資するために、最初にチェックしておくべき「ポイント」をお伝えします。
 

 

沖縄で戸建てを旅館業に転用☆
不動産投資の新しい形

 

そもそも、「旅館業」とは

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沖縄で戸建ての貸し切り旅館への投資が増え、「それって民泊じゃないの？」と、疑問に思う人も多くいました。確かに「旅館」と言えば和風の美味しい食事が出る、割烹旅館のイメージも大きいですよね。
 
2018年6月に旅館業法が改正され、規制が緩和されたため、戸建て貸し切り旅館が産まれた…とも言えます。最も、同じ2018年6月に民泊新法が施工される前は、戸建て貸し切り旅館は「民泊」のカテゴリーに含まれていました。
 
ただ、個人が家族が住むような沖縄の戸建てを旅館業へ転用する投資方法は、「民泊」の響きとは違い、少し不安が伴いますよね。
 

 

「①施設を設けて」の「施設」が一般的にイメージされる大掛かりな日本家屋の旅館などではなく、今回は「戸建ての家」になりました。
 
ただ、法律的な見解を理解しておきたい点が、「②宿泊料を受け、」の「宿泊料」と、「③宿泊させる営業」の「営業」です。
 
そこで続いて法律的な「宿泊料」と「営業」の定義をチェックしていきます。
 

 

「宿泊料」とは

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もちろん「宿泊料」とは、寝泊まりする料金を払うか・払わないか、なのですが、一泊したからと言って、食事代やTV視聴料金を払っただけでは、「宿泊料を払った」とは法律的には言いません。
 
他にも「休憩料金」など違う言い方もありますが、「寝泊まりするためには、必ず必要な物事に料金を払った」場合に、「宿泊料」として定義されます。
 

 

この考え方は例えば…、寝泊まりをしなければ（喫茶店などでは）、当然清掃作業は必要ありませんし、光熱費も掛かりません。
 
寝泊まりをすることで、必ず必要になる物事に対して発生した料金は、宿泊料に入ると考えてください。では、宿泊料に当てはまらない項目とは、一体何なのでしょうか。
 

 

つまり、寝泊まりをしても宿泊料をいただかず、お食事代を受けたとしても、旅館を営業しているとは捉えられません。
 
また先にも触れたように、この「営業」自体でも、法律上の定義を理解しておくと安心です。もちろん友人・知人や親族が宿泊料なしで泊ることは、どちらかと言えば「民泊」に値しますが、旅館の営業ではありません。
 

 

「営業」とは

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では、法律の上での「営業」とは、どのような状態を指すのでしょうか。ここでのポイントは「社会性があるかないか」、そして「継続反復～その状態が継続的に繰り返されているのかどうか」の2点です。
 

 

ですから、民泊で流行した宿泊施設の仲介サイト「Airbnb」を利用して、世界に「宣伝」し、初見のお客様など不特定多数の人々へ、宿泊サービスを提供する（宿泊料をいただく）場合には、「営業」とみなされます。
 
一方、よくお盆休みなどに帰省した親族を泊めることもありますよね。これらの行為は「社会性」とはみなされず、「営業」に当たりません。
 
続いて、もうひとつのポイント「継続反復」について紐解いて行きます。
 

 

 

賃貸住宅と旅館業の違い

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今まで多くの不動産投資家が賃貸住宅を購入してきました。けれども近年では、空き部屋問題が深刻ですよね。そのために、賃貸住宅をリフォームして旅館業に転用するケースも増えています。
 
この他にも転勤族の家庭であれば、戸建て住宅を他の家族に賃貸として貸し出す方法もありますが…、「賃貸住宅」と「旅館業」では、主に何か変わるのでしょうか。
 

 

…ですから、ビジネスマンに人気が高いウィークリーマンションは一か月以内からの契約なので、旅館業に当たることになります。一方で一か月以上の宿泊もできますから、旅館業の方がより融通が利く投資です。
 
ただ旅館業許可を得た物件で、一か月以上の宿泊契約をした場合に気を付けておきたいポイントが、「生活拠点」となります。
 
法律から見た時、何をもって「生活拠点」と判断するか、が重要だからです。
 

 

…法律で見た時の「生活拠点」は、掃除や寝具クリーニングなど、生活に必要な衛生管理を、「誰が主に行っているか」で決まります。
 
利用者が掃除をしているなら、利用者の生活拠点とみなされ「賃貸住宅」のカテゴリーに入り、一方で、貸し出し側が掃除をしているなら貸し出し側の生活拠点になるため、「旅館業」と判断される…、と言うしくみです。
 

 

民泊と旅館業の違い

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以前、沖縄が（法律が緩和される）特区に選ばれたことで、ブームになったため、民泊は「一般の人が民家を提供して、宿泊料をもらえる副業」のイメージが強いですよね。
 
けれども本来は、自治体が先導する地域イベントに伴う民家の宿泊提供や、文化交流としての「民泊」ももともと存在し、そのなかにはもちろん、無償で提供する「民泊」もあります。
 
ですから副業としての民泊が注目されてから、「ヤミ民泊」と呼ばれる施設も増えてしまい、無法地帯状態となります。
 
そのため2018年6月の民泊新法の施工から、一般的にイメージされる副業としての民泊は、「簡易宿泊所」の位置づけになりました。
 
では民泊と旅館業では、いったいどのような違いがあるのでしょうか。ここに沖縄で戸建て住宅を旅館業に転用投資する流れができた理由が分かります。
 

 

…「えっ！」と感じた方も多いのではないでしょうか。そう、民泊ではどんなに投資をしても、年間180日（6か月）までしか、営業ができないのです。
 
先述した「生活拠点」について言及のない民泊ですが、全国的にも地価が比較的高い沖縄で、戸建て住宅を購入し旅館業へ転用投資するとなれば、年の半分しか営業できないとなると、「回収できない！」と考えるのも納得です。　
 
 

いかがでしたでしょうか、今日は、今沖縄で戸建てを貸し切り旅館業へ転用投資するための基本を、賃貸住宅や民泊との違いと共にお伝えしました。
 
インバウンド需要を目的とした戸建て貸し切り旅館が多いため、今は戸建て住宅を一棟購入して、旅館業法に合うように整えるケースが多いです。
 
ただ、この他にも沖縄では空き家を旅館へ転用投資するケースや、空き室で困っている賃貸アパートを旅館転用するオーナーも増えました。
 
詳しくは別記事「沖縄の空き家・空き室☆旅館業への転用投資術」でお伝えしていますので、こちらも併せてご参照ください。
 
 

まとめ