沖縄では不動産投資が注目されていますよね。コロナショックでホテル業は大変な痛手を負いましたが、そのなかでも沖縄では個人の不動産投資として、「戸建て貸切旅館」が人気です。
 
まだ東京オリンピックで沸いていた2018年、民泊ブームだった当時、「ホテル・旅館業法」が改正されました。
 
この時、今までは「民泊」として扱われていた、一般住宅（戸建て）を利用した、宿泊施設も条件によっては旅館業として認定されるようになったためです。
 
そこで今回は、ウィズコロナの時代も期待大と言われる、沖縄の不動産投資、戸建て貸切旅館を運用する場合の、気になるランニングコストについてお伝えします。
 

 

沖縄の不動産投資なら旅館業☆
ランニングコストは？

 

ランニングコストは3つの種類

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今、ウィズコロナの時代を迎えて、インバウンドの傾向も大きく変わりつつあります。コロナショックを超えた今、ホテル業界は確かにかなり辛い状況です。
 
コロナ前は沖縄の不動産投資として、「J-REIT」を始めとしたホテル業への個人投資も盛んでしたが、今は様子を見ている状態と言えるかもしれません。
 
そんななかでも、（2020年7月1日現在）リモート現場視察により中国台湾を始めとした海外投資家も積極的に動いているのが、日本旅館や沖縄の戸建て物件です。
 
もちろん、これは日本の民泊（民泊新法）や旅館業法の改正や流れを汲んだ投資で、中国圏では「接待のための別荘兼旅館業」としての位置づけとして、購入する人々も多く見受けられます。
 
ただ日本の一般的な家庭が、沖縄の不動産投資を検討するのであれば、購入した後に「維持できるのか」…、ランニングコストも重要なポイントですよね。
 
ランニングコストは大まかに3つの種類に分けて考えてください。
 

 

などなどのランニングコストが考えられます。
 
空き家対策などでもともと所有している物件を利用するケースの場合、「ローン費用は掛からない」とする方もいますが、実際には旅館業法（特に消防法）申請の過程で、消防設備の設置などが必要になるケースも多いです。
 
この場合、ローンを組んで対応するオーナー（ホスト）もいますので、事前に旅館業法に沿う物件なのか、確認を取りながらプランニングを進める必要があります。
 

 

 

不動産に関するランニングコスト

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沖縄で不動産投資を行う人々でも、決して現金一括払いができるほど裕福な家庭ばかりではありませんよね。多くのケースで融資を受けて、沖縄の不動産投資（旅館業）を始めることになります。
 
沖縄の不動産投資で人気のある一般的な戸建て物件ですが、住宅ローンは居住目的なので融資は受けることができません。
 
住宅ローンの場合金利が低くなるため、実際にあらゆる方法を使って住宅ローンを利用する方も見受けますが、見つかった時には一括返済を求められるなど、大きな問題を抱えることになります。
 
（詳しくは別記事「沖縄の不動産投資で住宅ローン？ウソが起こした体験談」でお伝えしていますので、こちらも併せてお立ち寄りください。）
 
そのため、確かに住宅ローンよりも金利は高くなる傾向がありますが、沖縄の不動産投資物件の場合には、「民泊ローン」や「不動産投資ローン」から、融資を引くことになります。
 

 

沖縄で不動産投資として戸建て貸切旅館を営む場合、不特定多数の宿泊客による物損や火事の他、宿泊客からの損害賠償トラブルにも対応してくれる保険に加入しておくと安心です。
 
詳しくは別記事「沖縄で民泊・旅館業を始めるなら☆加入したい民泊保険」でお伝えしています。
 

 

暮らしに関するランニングコスト

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続いて暮らしに関するランニングコストです。リゾート地・沖縄で投資として旅館業を営むとなれば、気になるのは競合ですが、個人の多くはアメニティーなどで差別化を計ってきました。
 
これらのアメニティーもランニングコストに入ります。（アメニティーに関して詳しくは別記事「沖縄で戸建て旅館業を営む☆差がつくアメニティー」でお伝えしています。）
 

 

2010年前後からそれ以前、純粋な住民居住型の民泊で、一般家庭にゲストを招き入れた時代の民泊であれば、（宿泊料も取らないケースが多かったこともあり）、清掃業者を入れずに運営していました。
 
けれども現代の「民泊」はすでに「旅館業」です。ホテルなどよりも安い施設が多いながらも、それなりの宿泊料を支払っている「宿泊客」ですので、今では多くの民泊（旅館業）施設で、清掃業者に依頼しています。
 
詳しくはこちらも別記事でお伝えしています。（「沖縄で戸建て旅館業☆清掃業者のメリットデメリット」）
 

 

集客に関するランニングコスト

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最後に集客に関するランニングコストです。集客としては、民泊ブーム時代から長く「Airbnb」と言う民泊紹介サイトに定評があります。
 
ただ2018年に民泊新法が施行され、民泊枠では年間180日しか営業が認められなくなってからは、いっそのこと旅館業許可を得る戸建て貸切旅館が増えました。
 
旅館業許可を取った戸建て貸切旅館であれば、「Airbnb」以外の旅館紹介サイトでも堂々と掲載できます。
 
「Airbnb」は民泊物件も含めて競合が多く乱立しているので、より「旅館業」に枠を狭めた紹介サイトも、ひとつの選択肢かもしれません。
 
（民泊と旅館業の違いについては、「沖縄で営む戸建て旅館vs民泊☆見極める5つのポイント」などでお伝えしています。）
 

 

沖縄の投資として旅館業を営むなら、Airbnbなどの紹介サイトへの登録は欠かすことができません。
 
Airbnbの他、定評のある紹介サイトとしては「楽天トラベル」や「Booking.com」などを挙げることができます。ちなみに「Booking.com」の手数料は12%と、変更後のAirbnbの手数料と比べて、やや割安に転じました。
 
運営代行では旅館業に欠かせないチェックインカウンター対応のみを請け負ってくれる業者も多く、利用する毎のプラン（チェックイン1回500円など）も見受けられます。
 
運用代行について、詳しくは「沖縄で民泊・旅館業を営む☆運用代行に掛かるコスト」でお伝えしています。
 
 

いかがでしたでしょうか、今日は沖縄で不動産投資として営む旅館業で欠かすことができない、ランニングコストについてお伝えしました。
 
旅館業として営むためには、清掃にも細やかな配慮が必要ですし、チェックインカウンターなどは、鍵の受け渡しや本人確認などに必要です。
 
ホテルと同じようにアメニティーも充実することで、ゲスト（宿泊客）は気持ちよく過ごし、リピートに繋がることを考えると、初期費用はもちろんなのですが、「ランニングコストこそ」コストを掛ける必要があると言えます。
 
それぞれの項目で詳細コラムがありますので、気になる部分はコチラでチェックしながら、進めてみてはいかがでしょうか。
 

まとめ