沖縄では旅館業投資が注目されていますよね。2018年のホテル・旅館業改正緩和に伴い、一戸建て住宅を購入して、貸切旅館として営業するホスト（オーナー）が増えています。
 
…とは言え、もちろん一括現金で購入する方はほとんどいません。例え貯蓄があっても、金融機関から融資を受けて資金調達を行う投資家がほとんどです。
 
特に最近では、日本では今まで投資に興味のなかったような「投資家」ではない一般層からの、（沖縄では）旅館業投資への参入が目立つようになりました。…そんななか「融資はどこから引けるの？」との疑問・相談が増えています。
 
そこで今日は、沖縄で旅館業投資を行う際のローン形態と、その特徴をお伝えします。
 

 

沖縄の旅館業投資☆
融資が引けるローンと特徴

 

沖縄の旅館業投資なら「事業用ローン」

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一般的な戸建て住宅を旅館業として転用する営業形態が人気になっているため、しばしば勘違いをする方も多いのですが、沖縄の旅館業投資で人気が高い一般的な戸建て物件でも、住宅ローンは適用しません。
 
と言うのも物件の仕様が同じでも、住宅と旅館業では使用目的が違うからです。
 
「自分または親族の居住」ではなく、旅館営業による収益目的になるので、融資の種類は収益が認められる「事業用ローン」になります。
 
今では、2010年代からの民泊ブームを受け、「民泊ローン」と称するローンや、「不動産投資事業ローン」と称するローンも増えてきましたが、基本的には事業用ローンと考えてください。
 

 

住宅ローンの場合、できるだけ多くの人々が家を購入できるように、多くの優遇措置が取られています。
 
特に、民間金融機関に政府機関である住宅金融支援機構がバックアップしている「フラット35」などにおいては、返済期間全期間に渡る固定金利での低金利を実現しているので大変魅力的ですが、沖縄旅館業投資には適用しません。
 
これを「居住目的」として融資を受けてしまうと虚偽申告となり、虚偽申告が発覚した時には、一括返済を求められるなど、大変な状況に陥ることになります。
 

 

 

住宅ローンとは審査が違う

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それでも、2019年度（8月）のフラット35による報告では、住宅ローンとして融資をしたうちの105件に虚偽申告が発覚しました。
 
危険を冒してまで住宅ローンで融資を受けようとする人々がいる背景には、「居住目的」の住宅ローンに対して、審査基準や金利などのあらゆる面で、優遇措置が施されているからです。
 
そのため事業用ローンを受けるとなると、かつて住宅ローンを組んだ経験があるならば、審査基準が厳しくなるなど、さまざまな違いを感じることになるかもしれません。
 

 

ただし、個人給与（収入）によって返済をする住宅ローンでは、ローン完済時の年齢制限が設けられている点が特徴です。（高齢になると減収する方が多いため。）
 
一方、沖縄の旅館業投資で受ける「事業用ローン」では、融資物件から収益が生じ、その収益から返済をすると判断されるので、多くの金融機関で年齢制限がありません。
 
（一部では、住宅ローンと同じ80歳の完済年齢上限を設けている金融機関も見受けられます。）
 
（※）　返済原資　…　返済をするための確実な資金源を指します。アパートであれば家賃収入、住宅ローンであれば個人収入、旅館業であれば宿泊料が「返済原資」です。
 

 

事業用ローンは金利が割高

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そもそも、政府機関である住宅金融支援機構が、フラット35をバックアップしているように、居住目的の住宅ローンは、基本的に「できるだけ多くの人々が融資を受け」マイホームを得ることができるように、基準が設定されています。
 
そのため、他のほとんどのローン商品と比較しても、一般的に住宅ローンの金利は、どの商品も格段に低いです。（これが虚偽申告による不正利用の原因と言えます。）
 
…では、収益目的である「事業用ローン」になると、どうなるのでしょうか。
 

 

金利はどんどん変わるため数字の明示はできませんが、2020年度7月の一例で言えば、某メガバンクの住宅ローン金利が0.4～0.7%前後であったのに対し、不動産投資ローンでは2.9%～3.9%でした。
 

 

住宅ローンも組みたいが…

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審査や金利面で大きな優遇を受けている住宅ローンに比べると、事業用ローンは収益目的になるので、審査基準はより厳しくなります。
 
最初に住宅ローンを組んでいる場合、残っている「借金」はマイナス財産として計算されるので、どうしても事業用ローンの融資額に影響することは理解してください。
 
状況によっては審査が通らない可能性もあります。
 
そのため、もしも事業用ローンと住宅ローン、どちらからも融資を受けたいのであれば、事業用ローンから受けた方が通りやすいかもしれません。
 

 

ただし、アパートなどの賃貸住宅にも言えることですが、収入が不安定な面は否めません。赤字が続いてしまうと、住宅ローン審査にはマイナスになることは意識をして、タイミングを計ってください。
 
例えば、収益物件が年間200万円の赤字になっている場合には、年収800万円の給与所得があっても600万円の年収として、融資額が検討されます。
 
 

いかがでしたでしょうか、今日は沖縄で注目される旅館業投資で融資が引ける、「事業用ローン」の特徴を、住宅ローンとも比べながらお伝えしました。
 
2020年現在、「民泊」と言っても一般的な戸建て貸切旅館型などが多く、昔の「民泊」とは大きく変化しています。
 
昔は「民泊」と言えば住人居住型が多く、農家などにお邪魔して、農業体験をしながら一般家庭のご飯を共にいただく…、と言うイメージが強かったのではないでしょうか。
 
このような「民泊」であれば、住まいの床面積半分以上が居住空間であったなら、住宅ローンとして認められます。（それぞれの金融機関で、事前確認は必要です。）
 
居住空間は半分以上となれば、本格的な収益は期待できませんが、暮らしの刺激や文化交流、ちょっとした副業と考えれば、良い選択肢のひとつかもしれません。
 
 

まとめ