COLUMN琉球アーバンホームコラム

2020.11.28注文住宅

沖縄で注文住宅への住み替え☆売却や購入で活用できる特例とは

沖縄で注文住宅への住み替え☆売却や購入で活用できる特例とは
沖縄で注文住宅への住み替えを進める際、その課程で起きる購入や売却には、多額のお金が必要ですよね。それに伴い高額な税金も掛かるため、住宅費用はもちろんのこと、支払うべき税金の金額も気に掛かるところではないでしょうか。

特に住み替えでは売却による譲渡所得に掛かる税金なども考慮しなければならなりませんが、税金によっては軽減されたり控除されたりする特例もあります。

このような控除や特例を上手に活用して、少しでも負担を減らしたいですよね。そこで今回は、沖縄で注文住宅への住み替えを進める際に、お得に購入や売却ができる特例についてお伝えします。

沖縄で注文住宅への住み替え☆
売却や購入で活用できる特例とは

購入時に掛かる税金の特例

購入時に掛かる税金の特例
沖縄で注文住宅を購入する際には、主に「印紙税」「消費税」「登録免許税」「不動産取得税」が掛かります。

しかし条件に当てはまれば、税率が軽減される税金もあるので確認しておきましょう。

【　沖縄で建てる注文住宅☆登録免許税　】

☆　登録免許税における特例

…　「登録免許税」とは、住宅の登記の際に掛かる税金ですが、床面積が50㎡以上である個人の住宅の場合軽減税率が適用される場合があります。

・　保存登記の場合　…　0.4％→0.15％
・　移転登記の場合　…　2％→0.3％
・　抵当権設定登記の場合　…　0.4％→0.1％

…　です。

また、今国では「次世代住宅」と言われるような、住宅寿命が長い優良な家や、省エネを実現する低炭素住宅などの沖縄注文住宅を建てる場合には、さらに優遇される可能性もあります。

【　沖縄で建てる注文住宅☆省エネ・エコ住宅　】

・　長期優良住宅の普及促進法に基づく認定を受けた「長期優良週宅」
・　低炭素化の促進に関する法律に基づく認定を受けた「低炭素住宅」

…このような家を建てる予定であれば、自分の家が該当しているかどうか確認してみてはいかがでしょうか。

不動産取得税における特例

不動産取得税における特例
不動産所得税とは、沖縄の注文住宅を含む不動産を取得した際に掛かる税金です。

しましば混同されやすいのですが、この不動産所得税は固定資産税とは違います。固定資産税は取得後続けて支払わなければならない税金ですが、不動産所得税は「不動産を所得したことへの税金」ですので、一回だけの支払いです。

ちなみに、今回は沖縄で注文住宅への住み替え時に発生する税金についてお伝えしていますが、贈与などの形で不動産を所得した場合にも、支払い義務がありますので注意をしてください。

ただし、相続などで不動産を得た時に、この不動産所得税の支払い義務はありません。

それでは、特例についてお伝えをする前に、少し不動産所得税についてお伝えします。

【　沖縄で建てる注文住宅☆不動産所得税　】

☆　不動産所得税の計算式は「不動産価値×不動産所得税の税率」です。

→　ですから、仮に不動産価値1000万円の土地を購入したとして3％の税率であれば、1000万円×3％＝30万円となります。

ただし、不動産所得税の税率は変化しますので、その都度確認をしてください。それでは、沖縄で新築注文住宅を購入した場合、この不動産所得税の特例措置はあるのでしょうか。

【　沖縄で建てる注文住宅☆不動産所得税の特例　】

☆　沖縄で建てた注文住宅が、不動産床面積50㎡以上240㎡以下の住宅である場合、この不動産所得税が控除される可能性があります。

→　新築の場合は1,200万円、中古の場合は建築された時期に応じて100万円～1,200万円の控除額が設定されています。

不動産取得税は、固定資産税評価額からこの金額を引いた額に税率が掛けられて決定するのです。

売却時に掛かる税金の特例

売却時に掛かる税金
では、沖縄で注文住宅への住み替えを進めるとして、今まで住んでいた家を売却する際には、どのような税金が掛かり、そして特例があるのでしょうか。

まずは、家を売却すると「譲渡所得」を得ることになりますよね。この譲渡所得は収入ですので、これに対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」などが掛けられます。しかし、これらも条件に合えば軽減されたり控除が受けられたりするので確認をしてください。

【　沖縄で注文住宅への住み替え☆3,000万円特別控除　】

●　3,000万円特別控除

…　3,000万円特別控除とは、売却によって得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のことです。

→　譲渡所得が3,000万円に満たない場合は納める税金は0になり、3,000万円を超える場合は譲渡所得から3,000万円を引いた金額が課税対象となります。

例えば、沖縄で注文住宅への住み替えを進める際に、6年所有した今までの家を売却した場合、譲渡所得が5000万円だったとします。この時に掛かる税金は、控除額3,000万円を引いた残りの2,000万円に20.315％の税金です。

【　沖縄で注文住宅への住み替え☆計算式　】

☆　この金額は…、

→　（5,000万円ー3,000万円）×0.20315＝（2,000万円×0.20315＝）＝406.3万円となります。

控除無しの場合だと5,000万円×0.20315＝1015.75万円となり、その差は609.45万円と歴然ですね。かなり大きな差があることが分かるのではないでしょうか。

長期所有の住宅に対する軽減税率

長期所有の住宅に対する軽減税率
次に特例が期待できるのが、所有年数により得ることができる軽減税率です。

沖縄で注文住宅への住み替えを進める際、今まで住んでいた家を売却するとして、その家を10年以上所有していた場合には、軽減税率が適用になります。

【　沖縄で注文住宅への住み替え☆軽減税率　】

☆　通常、5年以上の長期譲渡所得の場合、掛かる税金は所得税や住民税などを合わせて合計20.315％です。

→　しかしこの特例を受けることで、税率を合計14.21％に引き下げることができます。譲渡所得が5,000万円の場合で比較してみると…、

●　軽減税率適用なしの場合　→　5,000万円×0.20315＝1015.75万円
●　軽減税率適用の場合　→　5,000万円×0.1421＝710.5万円

→　となるので、305.25万円も節税することができます。

これだけでも約300万円近くの負担の軽減になり嬉しいところですが、さらに前述した3000万円特別控除と合わせて利用することができる点も魅力です。

ですから、沖縄で注文住宅への住み替えを進める時にも、ますますお得に売却することができるのではないでしょうか。

注意点としては、売却した年の1月1日現在において所有期間が決定するため、10年以上の所有をしっかり見極めなければなりません。

いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で注文住宅への住み替えを進める場合に、新しい物件の購入時や、今まで住んでいた家の売却時に掛かる税金について、負担を少しでも軽減できる特例制度をお伝えしました。

沖縄で注文住宅への住み替えをするとなれば、不動産の売却と購入が続きますから、それだけ様々な税金が掛かります。

少し税金ひとつでも負担を感じやすいシーンですが、上手に賢く特例制度を活用することで、条件に合えば控除が受けられたり税額が軽減される可能性が出てくる点は心強いです。

さらに、さまざまな補助金制度や自治体における助成金制度まで確認していくと、さまざまな負担減が実現します。

ほとんどの人が当てはまる特例もあるので、ぜひ一度確認してみてはいかがでしょうか。

★　沖縄で注文住宅を購入する際に役立つ補助金に関しては、別記事「沖縄の注文住宅で利用できる補助金☆すまい給付金とは」や、「沖縄の最新注文住宅で出る補助金☆次世代住宅で得られる補助金」などでもお伝えしていますので、コチラも併せてご参照ください。