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2021.04.13注文住宅

ペアローンで沖縄の家を建てる☆離婚した時の財産分与

ペアローンで沖縄の家を建てる☆離婚した時の財産分与
夫婦共働き世帯が増えた現代、沖縄の家を建てる時にも夫婦共同で住宅ローンを組み予算を立てる家庭が増えましたよね。
 
沖縄で家を建てるきっかけは結婚や第一子の誕生など、幸せな転機が多いため、あまり考えたくはないものですが、夫婦共同で住宅ローンを組んだ場合、その後夫婦関係が破綻した場合にも、お互いの債務に対する責任関係は変わりません。
 
沖縄で家を建てる☆夫婦で借りる住宅ローン3つのパターン」でお伝えしたように、共働き夫婦が共同で住宅ローンを組む場合、収入合算連帯債務ペアローンなどの選択肢がありますが、いずれも連帯保証人や連帯債務者としてお互いの債務の責任を担う立場になります。
 
ですから夫婦が協力して沖縄の家を建てるのなら、もしも離婚した場合にどのように対処するのかを理解しておいて損はありません。
 
今回は、ペアローンや連帯債務など、夫婦が協力して沖縄で家を建てた場合、もしも離婚した時の対処法と、離婚時に困らないための対策をお伝えします。

 

ペアローンで沖縄の家を建てる☆
離婚した時の財産分与

 

 

離婚時に住宅ローンが残っている問題点

離婚時に住宅ローンが残っている問題点
夫婦が協力して沖縄で家を建てたとしても、離婚の時点で住宅ローンが残っていないのであれば、大きな問題はありません。
 
しばしば財産分与の割り当てについて不安を覚える声もありますが、実は夫婦の収入に格差があっても、沖縄の家が登記上、持ち分割合に差があったとしても、財産分与には関係がないからです。
 

【 ペアローンで沖縄の家☆離婚時の財産分与の鉄則 】
 
☆ 離婚時の財産分与の観点では、夫婦の収入の差に関係なく、婚姻期間中に二人で築いた財産は全て折半(5:5)で分けます。そのため、沖縄の家に関しては、下記2つの選択肢です。
 
(1) 不動産(家)を売却して、利益を二人で折半する
(2) 夫婦いずれかが不動産(家)を取得して、不動産の1/2相当の金額を代償金として支払う
 
※ 売却して折半する場合には、売却時に発生する不動産会社への手数料などの経費を支払い、残った利益のみを折半します。

 

ぺアローンで沖縄の家を購入しても借り入れ残高が残っていないのであれば、大きな問題はありませんが、(2)のパターンで夫婦いずれかがその家に住み続け、不動産の1/2相当の金額を支払うとなった場合、多少揉めることはあるかもしれません。
 
不動産価値は第三者である不動産会社が査定をして金額を出しますが、この査定額が担当する不動産会社によってまちまちであることが多いです。
 
そのため、金額を支払う立場としては少しでも低い不動産価値を求めますし、受け取る側としては少しでも高い不動産価値を求めることになります。
 
沖縄の家の査定額は、夫婦が同意して決まるので、この時点でのトラブルの可能性はあるかもしれません。
 

 

住宅ローン残高が残っている場合

住宅ローン残高が残っている場合
一方、沖縄の家の住宅ローンが残っている場合に難しくなるポイントは、夫婦間に金融機関が絡んでくる点です。
 
沖縄の家の住宅ローンが残っていると言うことは、融資をした金融機関はその家の抵当権を握っていることになります。
 
金融機関としてはもちろんキッチリと回収するのが仕事ですから、回収されない限りは抵当権を外してはくれないですし、所有権の移動で主債務者を変更する場合でも、収入によっては簡単には了承してくれないのが現実です。
 

【 ペアローンで沖縄の家☆残債が残っている場合 】
 
☆ 残債が残っていても残っていなくても、夫婦間の財産分与は折半で変わりません。ただ、その財産分与を進める過程において、金融機関の介入が予想されます。
 
(1) 不動産を売却して利益を夫婦で折半する場合
 
→ 不動産の売利益から残債を完済し、残りを夫婦で折半することになりますが、問題は不動産売却額が残債を下回る(オーバーローン)のケースです。
 
※ 残債が完済されない限り、金融機関は担保とした不動産の抵当権を外しませんから、当然抵当権が外れない不動産に買い手は付きません
 
(2) 夫婦いずれかが不動産を取得し、不動産価値の1/2を支払う場合
 
→ 取得する方が主債務者であれば問題はありません。ただ取得者が主債務者ではなく、名義変更を要する場合には、トラブルが起こり得ます。
 
※ 仮に夫が主債務者だった場合、離婚により妻が不動産を取得し、住宅ローンの名義を夫→妻へ変更したい場合に、妻の収入が夫の収入よりも下回っていれば、名義変更を承諾されない可能性は高いです。

 

上記の例では、妻側も連帯保証人や連帯債務者として夫の債務への責任を持つものの、沖縄の家を購入した時、主債務者である夫を審査して通していますので、その夫よりも完済への信頼性が損なわれるのであれば、金融機関としては名義変更は受け付けられないと考えてください。
 
…このように沖縄の家の住宅ローン残高が残っている場合には、金融機関の介入なしには手続きは進めることができませんが、これはあくまでも「住宅ローンの残高が残っている」ためです。
 
ここが、上記トラブルへの対処法の糸口となります。

 

残債が残っている場合の対処法

残債が残っている場合の対処法
住宅ローンの残債を残した不動産の財産分与問題は、「残債が残っているから」起きる事柄です。当たり前ですが、住宅ローンが完済されれば沖縄の家の抵当権も抹消されますし、融資をした金融機関も介入の必要がありません。
 
ですから、住宅ローンを残した沖縄の家を財産分与する場合の対処法は、下記のような方法で対処を検討してみてください。
 
ただし、「(1)住宅ローン残高を売却利益で完済できない」状況は住宅ローン界隈で言う「オーバーローン」で、基本的には最も避けたい状況ですので、オーバーローンの対処法やそうならないための対策については、後ほど改めてお伝えします。
 

【 ペアローンで沖縄の家☆残債のある場合の対処法 】
 
(2) 主債務者ではない方が不動産を取得したい場合
 
→ 特に今までの主債務者よりも条件が下回る場合には、名義変更は難しくなるため、取得をする本人による住宅ローンの借り換えが近道です。
 
※ 新たに単独で住宅ローンを組むことで名義も変更されますし、借り入れた金額で今までの住宅ローンも完済するので、金融機関による介入もありません。 

 

ただし沖縄の家を取得する方が、単独で住宅ローンの借り換えをして、今までの借り入れを完済できなければ、この対処法も成立しません。
 
ですから最初に夫婦で沖縄の家を購入する時にも、将来的なさまざまな事態を予め予測して、ひとりでも返済が継続できるような資金計画を立てるようにしてください。
 

 

最も避けたいオーバーローン

最も避けたいオーバーローン
前項でもお伝えしたように、沖縄の家を財産分与する際に最も避けたい状況が、オーバーローンです。
 
オーバーローンとは、担保としている不動産の売却利益で住宅ローンを完済できない状況を差し、金融機関は完済できない限り、その沖縄の家の抵当権を外すことはありません。
 
オーバーローンでは抵当権が外れないと言うことは、住宅ローンの完済のあてもなく、(抵当権が外れないため)売却もできない状況です。
 
ですから、オーバーローンを抱えたまま離婚をした場合には、その沖縄の家に主債務者が住み続けて、不動産価値の1/2を払う流れになります。 
 

【 ペアローンで沖縄の家☆オーバーローンになった場合 】
 
☆ とは言え住宅ローンを完済できない状況で、不動産価値の1/2を支払うことができるケースはあまりありません。(それだけの資金があれば完済していることが多いです。)
 
→ ですから多くのケースでは住宅ローン残債の不足分を、また新たに借り入れて完済することになります。
 
※ ただし住宅ローンは最も金利が安い融資ですから、どのようなローンを選んだとしても、住宅ローンよりも金利は高くなると考えてください。

 

この時、夫婦が共同で沖縄の家を購入した場合には、連来保証人や連帯債務者として、夫婦がお互いに債務完済の責任を負っていますから、「どちらが借り入れをするか」もトラブルの種になりやすいです。
 

 

オーバーローンを避ける対処法

オーバーローンを避ける対処法
このように、沖縄の家を夫婦共同で購入した場合に、住宅ローンを残したまま離婚に至る場合の財産分与を鑑みると、将来的にトラブルを起こさないためには、あくまでもオーバーローンを避ける、身の丈の予算計画を立てることが予防となります。
 

【 ペアローンで沖縄の家☆オーバーローンを避ける 】
 
(1) 夫婦共同で住宅ローンを組むと融資可能額が上がる可能性がありますが、後々片方が単独で住宅ローンを借り換える可能性を考慮すると、ひとりでも返済可能な資金計画が役立ちます。
 
(2) 現代は頭金なしのフルローンも充分に可能ですが、後々のオーバーローンの可能性を鑑みると、少しでも頭金を入れた資金計画が有効です。
 
(3) 担保となる沖縄の家は、将来的にも不動産価値の高いものを選んでください。
 
※ 例えば、個性的な物件は売却しにくいですから、万人に対応する普遍的な一般住宅が、不動産価値を下げない物件選びの観点では好ましいです。

 

沖縄の家を夫婦共同で負担して建てるとして、夫婦関係が破綻した時のことを考えるばかりではなく、将来的な家族計画の観点からも、産休や育休などによる無収入や減収の事態などを考慮すると、資金計画が身の丈をおすすめします。
 
 

いかがでしたでしょうか、今回は夫婦で協力して沖縄の家を建てた後、もしも夫婦関係が破綻してしまった場合の財産分与について、特に住宅ローン残債を残したままのケースでの問題や対処法、予防策についてお伝えしました。
 
夫婦で住宅ローンを組むとなると、片方が連帯保証人・連帯債務者になったり、ペアローンの場合にはお互いがお互いの連帯保証人になりますが、離婚したからと言ってその責任関係が解消される訳ではありません。
 
沖縄の家を購入する時に契約した住宅ローンが完済されない限り、この責任は続きますので、この点を踏まえながら、借り過ぎのない適度な資金計画を立てると安心です。
 
☆ 夫婦の住宅ローン計画については別記事「沖縄で住宅ローン☆共働き夫婦が共同名義で借りるのは危険?」などでもお伝えしていますので、こちらも併せてご参照ください。
 

 

まとめ

住宅ローンが残った時の財産分与問題とは

・財産分与は原則、婚姻生活での財産は折半
・片方が取得し不動産価値の1/2を払う財産分与
・売却して折半する財産分与
・売却して住宅ローンを完済し、残りを折半
・片方が取得し債務者変更がある場合は借り換えが近道
・不動産を売却しても完済とトラブルになりやすい
・夫婦の収入合算でもムリをしない資金計画が予防のポイント

 

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