COLUMN琉球アーバンホームコラム

2020.02.06注文住宅

沖縄で住宅ローン☆仮審査前の準備と確認ポイント

沖縄で住宅ローン☆仮審査前の準備と確認ポイント
沖縄でも住宅ローンは仮審査を通ってから、本審査に入ります。

本審査ではより本格的に勤務先の経営状態や、本人の勤務年数、収入まで調べて行きますが、仮審査では返済負担率を基準にして、ムリのない返済計画かどうかをまず、確認する金融機関が多いです。

沖縄では住宅ローンを組む時、仮審査の時点で書類を揃えます。数日間の簡単な審査を通過したら、すぐ本審査に入りますが、本審査では2週間～時には1ヶ月以上の審査機関を用いて、入念なチェックを行うのが特徴です。

ですから、沖縄の住宅ローンでは仮審査前の事前準備が、スムーズな借り入れのポイントとなります。

そこで今日は、沖縄で住宅ローンの申請時、仮審査前の準備と、チェックしたいポイントをお伝えします。

沖縄で住宅ローン☆
仮審査前の準備と確認ポイント

手続きの流れを簡単に把握

沖縄で住宅ローンを組むには、まず仮審査の申請が必要です。仮審査の時点では、複数の金融機関に申し込むことができるので、ここでは住宅ローン商品の絞り込みは必要ありません。

ではどこで絞っていくのか…、大まかな流れをお伝えします。

【　沖縄で住宅ローン仮審査☆融資までの流れを把握　】

①　仮審査（事前審査）を申請

→　金融機関で申請書をもらい記入すると共に、この時点で必要書類を揃えます。仮審査は複数の金融機関に申し込んでも問題はありません。

②　仮審査承認の連絡

→　多くは数日で結果が出ます。仮審査が承認されたら、売買契約を結びます。不動産会社や住宅販売会社と、売買契約（若しくは工事請負契約）を結んでください。

③　住宅ローンの借り入れ条件に不具合があれば、指摘を受ける

→　この時点で、本審査に入る前に、他の自動車ローンを返済するなど、金融機関から指摘を受けることがあります。

④　本審査の申請

→　ここで本審査の申請（融資申し込み）です。この時点ではいくつかの金融機関からひとつに絞ってください。「融資申込書」「本審査申込書」などの書類が提示されるので、これに記入をすることで申請です。

⑤　本審査承認の連絡

→　本審査は仮審査とは違い、2週間～1ヶ月前後を掛けて結果が出ます。承認されたら、いよいよ一同に関係者が集まり（※）、契約です。

⑥　融資

→　契約後に契約口座に振り込まれるので、その時点で必要額を振り込み、必要があれば現金を引き出して、それぞれに支払いを済ませます。

（※）融資契約では、金融機関の担当者・不動社会者の担当者・司法書士が同席し、もしも連帯保証人や連帯債務者、担保提供者がいれば、同席してもらい、金融機関が指定する場で契約を行うのがルールです。

仮審査の申し込みに必要な書類とは

沖縄の住宅ローン、仮審査の申請時に揃える必要書類は一部と言う金融機関もありますが、仮審査の審査期間は短いので、この時点で用意できる書類は揃えておくことをおすすめします。

「実印が今までなかった！」と言う方なども意外に多いのですが、その場合には実印を作るなど、準備を整えてから申請をしてください。

金融機関によって違いはありますが、一般的には下記のような書類が申請時に必要です。

【　沖縄で住宅ローンの仮審査☆必要書類を揃える　】

《　自分で準備する必要書類　》

①　本人確認と健康保険証（仮審査時点で必要)

→　住宅ローンの申請では「本人が確認できる写真」が入ってるものです。（運転免許証・パスポート・マイナンバーカード）

②　源泉徴収票　or　確定申告書

→　サラリーマンであれば源泉徴収票になりますし、自営業者であれば確定申告書です。「ない！」と言う方は、源泉徴収票であれば会社、確定申告書であれば税務署に問い合わせれば、再発行ができます。

③　住民税課税証明書　→　市町村役場で発行

④　特別徴収税の決定通知書　→　紛失していれば税務署で再発行

⑤　納税証明書　→　税務署で発行

⑥　職務経歴書/給与明細書/給与証明書　→　会社（自営業であれば個人）

…以上が、個人で調達できる必要書類です。この他、本審査から契約時に当たっては、担保となる土地・物件に関する書類を揃えることになりますが、多くは不動産会社（仲介業者）で用意をしてくれるのではないでしょうか。

【　沖縄で住宅ローンの仮審査☆後々必要な書類　】

《　土地に関する書類　》

⑦　不動産売買契約書/重要事項説明書　→　不動産会社（仲介業者）

⑧　土地謄本や公図、地積測量図（実測図）、住宅地図　→　法務局

《　物件に関する書類　》

⑨　見積書や工事請負契約書　→　業者　

⑩　平面図や配置図　→　業者

まずは、自分で用意できる必要書類を揃えます。後々の融資契約までに必要になる書類は、土地関連であれば不動産業者（仲介業者）へ依頼（言わずとも、用意してくれるケースがほとんどです。）してください。

物件に関する見積書や平面図に関しては、金融機関によって指定される書類に違いがあります。不備があれば施工業者など、依頼先にお願いしてもらいます。

仮審査では併願ができる

前でも少し触れていますが、本格的に融資を申し込む本審査と違い、仮審査では複数の金融機関に併願をしても、審査に影響はありません。

大きな借り入れをするのですから、慎重も兼ねて複数の候補に申請をしながら、最終的にひとつに決めてみてはいかがでしょうか。

【　沖縄の住宅ローン仮審査☆複数の金融機関に併願する　】

★　一般的には3つほどの金融機関に絞って行きます。沖縄の金融機関は少ないものの、現在ではネットでの申し込みもできますから、選択肢は広いです。

→　金利が低いとその分、審査も厳しくなる傾向にありますので、下記のような選び方をしてみてください。

①　第一希望　→　現時点では本審査が通れば融資を受けたい金融機関です。金利が固定金利でしかも低いなど、待遇の良いものを選んでください。

②　第二希望　→　同じような条件でライバルとなる、どちらか迷うような金融機関を選びます。仮審査を通してどちらかに絞るイメージです。

③　第三希望　→　①②は同じような審査基準の金融機関を選んでいますから、より金利が高いながらも審査基準が緩いような、「絞り止め」の金融機関を選んでください。

本審査と違い、沖縄の住宅ローン仮審査は、早い時には当日に返事がくることもしばしばです。

仮審査の申し込みに必要な書類は、今ではホームページなどからもダウンロードできますので、何度も足を運ぶ必要がなく、割と簡単にいくつかの金融機関を併願できます。

仮審査時点で見るところ

沖縄の住宅ローン仮審査では、主に「借り入れ金額に無理がないかどうか」です。同時に過去の返済や取引履歴などが照合できる「個人信用情報」をチェックして、「融資に問題のない人物か」を確認します。

【　沖縄の住宅ローン仮審査☆審査基準　】

①　返済負担率

…　仮審査の時点では、単純に返済負担率を確認して結果を出すことが多いですが、その基準は一般の金融機関では公表されていません。

②　個人信用情報

…　こちらも金融機関によって審査基準が異なり、一般に公表されていませんが、個人信用情報機関から自分で情報開示を求めることはできます。（※）

一般的な金融機関では、返済負担率の公表はしていませんが、長期固定金利が実現する「フラット35」では返済負担率を公表しています。

【　沖縄の住宅ローン仮審査☆フラット35の返済負担率基準　】

①　年収400万円以下は30%以下まで
②　年収400万円以上は35%以下まで

…年収500万円の方でしたら35%までの返済負担率になるので、年間では175万円、175万円を12ヶ月で割ると14万5,833円です。

…ただし、実際に返済することを考えると、銀行が設定する「返済負担率」いっぱいに借り入れをすることは危険でもあります。

一戸建ての場合には10年後20年後の修理修繕費用も積み立てなければなりませんし、マンションでも管理費などが掛かります。

「今までの家賃を目安に」などの説もありますが、購入後の固定資産税まで考えると、より余裕のある返済計画が好ましい、…と言うのが通説です。

いかがでしたでしょうか、今日は沖縄で住宅ローンの仮審査を申し込む時に、準備しておきたい必要書類やチェックしたいポイントをお伝えしました。

ちなみに（※）個人信用情報は、現在3つの機関が管理をしていて、審査時に各金融機関に情報開示をしていますが、携帯電話の支払い延滞など、普通に暮らしてきたつもりの方でも、問題事項があることもしばしばです。

実はそれぞれの機関に申し込めば、本人開示は可能なので、一度確認してみるのも良いかもしれません。

詳しくは別記事「【沖縄で住宅ローン】審査に落選！次に起こす行動とは」でお伝えしていますので、コチラも併せてご参照ください。

一度仮審査を依頼してみると、思う以上に早く審査結果が提示され、後はどんどんと進みますので、心の準備も含め、事前に準備をしておくと安心、スムーズです。