COLUMN琉球アーバンホームコラム

2020.11.25注文住宅

沖縄で注文住宅への住み替え☆売却や購入に掛かる税金

沖縄で注文住宅への住み替え☆売却や購入に掛かる税金
沖縄で注文住宅へ住み替える際、建てる時や売却する時には、その購入費や建築費の他に掛かる、様々な税金が気に掛かりますよね。

事前に払わなければならない税金関係を把握しておくと、より安心して積極的に沖縄で注文住宅プランニングができます。

一方、ついつい建築費・購入費のことばかりを考えて資金計画を進めてきたものの、契約近くになって、思った以上に税金が掛かることに、驚く声も多いです。

そこで今回は、沖縄で注文住宅を建てる時、「何にどんな税金が掛かるのか」…、売却時と購入時に掛かる税金についてお伝えします。

沖縄で注文住宅への住み替え☆売却や購入に掛かる税金

購入時に掛かる税金

購入時に掛かる税金
沖縄で注文住宅を建てる際、掛かる税金は主に次の4つです。

【　沖縄で建てる注文住宅☆購入時4つの税金　】

①　印紙税

…　印紙税とは、購入時の契約書や住宅ローンの契約書などを交わす際に発生する税金のことです。契約書に記載された金額が大きいほど高い税額が課されます。

②　消費税

…　沖縄で注文住宅を建てる時にも、他の買い物と同様に消費税が掛かります。土地は非課税ですが、建物は消費税の課税対象なので、住宅を購入したり新たに建築したりする場合には消費税を納めなければなりません。

※　また、不動産会社への仲介手数料も課税対象なので注意をしてください。

③　登録免許税

…　登録免許税とは、建物や土地の登記の際に発生する税金のことです。

・　保存登記の場合、「固定資産税評価額×0.4％」
・　移転登記や売買の場合、「固定資産税評価額×2％」
・　抵当権設定の場合、「融資金額×0.4％」

…　以上のような税率が課されます。

④　不動産取得税

…　不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際に発生する税金のことです。原則として固定資産税評価額に対して4％の税額となっています。

④の不動産取得税では、沖縄で注文住宅を建てる際、固定資産税評価額が決まっていない場合には、都道府県知事が固定資産税評価額を算出する基準に基づいた計算です。

しかし、税率が3％に軽減されたり、土地・建物にそれぞれ控除が付いていたりする場合もあるので注意をしてください。

売却時に掛かる税金

売却時に掛かる税金
沖縄で注文住宅へ住み替える時、以前の家を売却する時にも、購入時と同様に、印紙税・登録免許税・消費税が掛かります。

しかし、沖縄の注文住宅への住み替えに関する税金で最も重要なポイントは、売却で得た譲渡所得に課税される所得税や住民税です。

不動産を売却して得た利益も、給与所得や自営業者の事業所得と同様に、所得税や住民税が掛かります。

ここで注意しておきたいのが、譲渡所得＝売却金額ではないということです。

【　沖縄で建てる注文住宅☆譲渡所得　】

★　沖縄で注文住宅へ住み替える場合に、課税対象となるのは売却で得た利益に当たるので、「譲渡所得＝売却金額－（購入価格+譲渡費用）」となります。

→　つまり、建物を買ったときの購入費用や譲渡するための手数料、測量費などが差し引かれた金額に税金が課されます。

譲渡所得が繰り越される、買い替え特例

譲渡所得が繰り越される、買い替え特例
ここで沖縄で注文住宅へと住み替える時、新しい家の購入価格が、売却価格よりも高くなれば、譲渡所得が「売却時点において」課税されません。

…と言うよりは、買い替えのための売却で新しい家の購入価格が上回った場合に、「買い替え特例」が発生する、と考えてください。

【　沖縄で建てる注文住宅☆買い替え特例　】

★　旧家の売却価格が新居の購入価格よりも低い場合、売却時点では課税されない制度です。

→　ただし「売却時点では」課税されないに過ぎず、免除ではありません。実際には新しく購入した家を将来的に売却する時まで延期（繰り延べ）しています。

沖縄で注文住宅への住み替えをする時に、この買い替え特例を利用するには条件があるので、注意をしてください。

【　沖縄で建てる注文住宅☆買い替え特例の条件　】

①　対象となる住宅に10年以上住んでいる（所有している期間が10年間以上）。

②　床面積も50平米以上ある。

③　自分が実際に住んでいた住宅である。

④　売却価格は1億円以下に限る。

⑤　譲与所得の買い替え特例を受けるものは、前年・前々年度において下記の3つの控除を受けていない。

・　三千万の特別控除
・　譲渡喪失で起きた繰り越し控除
・　軽減税率特例（10年以上の所有で発生する特例）

⑥　買い主が同居していた家族や親族、内縁関係などではないこと。

…などなどを挙げることができます。

今回は沖縄の注文住宅への住み替えケースでお伝えしていますが、仮に中古住宅への住み替えとなる場合には、新しく住む中古住宅の耐火構造も条件です。古い物件では適用されず、築25年以内の物件でなければなりません。

沖縄で注文住宅への住み替えを進める際に、この買い替え特例を活用するのであれば、売却の翌年の確定申告において、「譲渡所得の内訳書」を提出します。

【　沖縄で建てる注文住宅☆買い替え特例の期日　】

★　2020年11月現在、この「買い替え特例」は2021年12月31日までに取引された物件を対象としていますので、注意をしてください。

→　ただし、今回延長により2021年12月31日に伸びましたので、この期日より未来になるであろうケースでも、売却時に確認をしてみると良いかもしれません。

今回は簡単に概要のみをお伝えしているので、理解を深めるためにも、買い替え特例が適用する沖縄の注文住宅への住み替えであれば、事前に確認をしてください。

譲渡所得に対する、期間で異なる税額

譲渡所得に対する、期間で異なる税額
さらに、沖縄の注文住宅への買い替えの際、売却で発生する譲渡所得に対する税額は、その不動産を所有していた期間で異なります。

【　沖縄で建てる注文住宅☆期間で異なる税額①　】

①　所有期間が5年を超える長期譲渡所得

…　所有期間が5年を超える不動産を売却した際にかかる税額は20.315％です。

→　この内訳は「所得税15％+住民税5％+復興特別所得税0.315％」となっています。

例えば、不動産を売却したときの譲渡所得が500万円だった場合、「所得税75万円+住民税25万円+復興特別所得税1.575万円＝101.575万円」が掛かる計算です。

【　沖縄で建てる注文住宅☆期間で異なる税額②　】

②　所有期間が5年以下の短期譲渡所得

…　所有期間が5年以下の不動産を売却した際にかかる税額は39.63％です。

→　この内訳は「所得税30％+住民税9％+復興特別所得税0.63％」となっています。

同様に、不動産を売却したときの譲渡所得が500万円だった場合、「所得税150万円+住民税45万円+復興特別所得税3.15万円＝198.15万円」が掛かる計算です。

この差はおよそ100万円もあり、所有年数で掛かる税金に大きな違いがあることが分ます。また、所有期間は売却した年の1月1日をもって数えられるので注意をしてください。

いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で注文住宅への住み替えを進めている人々なら気になる、家の売却や購入時に掛かる税金についてお伝えしました。

住宅の購入時や売却時には多額のお金が動くため、それに伴って税金も高額なものになります。

お得に購入や売却をするために、必要な税金は必ず確認してから、資金計画を進めておくとより安心です。

まとめ