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COLUMN琉球アーバンホーム コラム

2021.05.16注文住宅

【沖縄で家購入】住宅ローンは変動金利と固定金利どっちが良い?

【沖縄で家購入】住宅ローンは変動金利と固定金利どっちが良い?
沖縄で家を購入する場合、住宅ローンを組む人々がほとんどですが、ここで迷うのが金利が変動する変動金利型か、契約した時点の金利で固定される固定金利型を選ぶのか…、ですよね。
 
近年の沖縄の家購入では変動金利型が人気ですが、今後金利上昇リスクを考えた時、完済できないリスクが伴います。
 
一方でフラット35を代表する固定金利型であれば、確実な返済計画が期待できる一方、変動金利と比較すると、どうしても割高になりがちです。
 
どちらも一長一短ですが、沖縄で家を購入するのであれば、それぞれの家庭事情に合わせた選択をすることがポイントとなります。
 
そこで今回は、沖縄で家を購入する時に変動金利型と固定金利型、どちらの住宅ローンが適切か、その選択基準をいくつかお伝えします。今後安全に沖縄で家を購入するためにも、どうぞ参考にしてください。
 

 

【沖縄で家購入】
住宅ローンは変動金利と固定金利どっちが良い?

 

 

金利の選び方と考え方

金利の選び方と考え方
まず、沖縄で家購入を検討していると多くの人々が、0.55%や1.30%などの金利の数字に目が行きがちですが、具体的な数字に落とし込んでいないため、現実的に考えにくいです。
 
私たちは沖縄で家を購入する時、金額表示されます。住宅ローンの総支払額も金額ですし、月々の返済額も金額表示です。ですから金利も具体的な金額で表記することで、比較検討がができます。
 
また、日ごろ3,000万円・4,000万円と言った高額な買い物をしていない人々がほとんどですので、あまり大きな金額だと一般的にはピンときません。
 
ですから月々の返済額まで落とし込んで具体的な数字を出し、「損か得か」ではなく「継続して返済ができるのか」を現実的に考えていく方法を選んでください。
 

【 沖縄で家購入☆金利の選び方 】
 
☆ 例えば、2021年5月時点で某メガ銀行の変動金利型商品は金利0.475%、30年の全期間固定金利型商品は1.680%でした。これを、3000万円借り入れをしたとして、ローンシュミレーションで月々の返済額まで落とし込んでみます。
 
(1) 変動金利型0.475% → 月々の返済額89,428円(最初の利息分は11,875円です。)
(2) 固定金利型1.680% → 月々の返済額106,147円(最初の利息分は42,000円です。)
 
※ このように見て行くと圧倒的に変動金利型の方がお得に見えますが、金利の変動リスクが伴います。
 
→ 仮に5年後(残る返済期間25年)に0.475%→0.975%と0.5%上がった時、同じ月々の返済額でリスクを賄うには129万円の繰り上げ返済が必要です。

 

今回は5年後に0.5%の金利が上がったケースをお伝えしましたが、情勢によっては1%、1.5%などのケースも出てきます。そうなると同じ条件で1%上昇であれば249万円1.5%になると359万円の繰り上げ返済でヘッジできる罫線です。
 

【 沖縄で家購入☆変動金利のリスク 】
 
☆ 沖縄での家購入の場合、変動金利型の住宅ローンでは①5年ルール②125%ルール、そして元利均等型で守られていますが、そのルールのために利息分の支払いが増えて元金の返済スピードが鈍くなる可能性が秘められています。
 
→ ですから返済期間中は、何とか返済を続けられる・切り抜けられる感覚がありますが、完済年になって返済しきれていない元金分の一括払いを請求されるケースも多いです。

 
そうなると新たにローンを組みなおすこともできますが、金利は高くなりますし、完済日の時期には年齢的にも暮らしを重視したい時期ですので、できるだけ避けたいですよね。
 
このような沖縄の家購入で変動金利型を選んだ場合のリスクヘッジができるのが、固定金利型と考えてください。
 

【 沖縄で家購入☆固定金利の考え方 】
 
☆ ですから変動金利型と固定金利型の差額は、金利の変動に対する「保険」です。

 
今回の場合だと16,719円が、月々の返済の差額(最初の利息はその後残高と共に少なくなっていきます。)金利変動に対する保険として考えた時、妥当かどうかが判断基準と考えてください。
 

 

変動金利型・固定金利型の判断基準

変動金利型・固定金利型の判断基準
沖縄で家を購入する際、変動金利型を選ぶとこのようなリスクがありますから、他の部分でリスクがあるかないか…、が判断基準です。
 
また、「いざとなったら売却できればいいや」と思えるようであれば、変動金利型もアリですが、沖縄の家を購入してすぐは暫くオーバーローン(※)になる可能性が高いです。
 
(※)オーバーローンとは、沖縄の家を売却してもその売却額でローン残高を完済できない状態を指します。そうなるとそもそも債権者の金融機関が売却を認めないケースや、売却したうえに住宅ローンよりも金利の高いローンを組む必要も出てきますので、注意をしてください。
 

【 沖縄で家購入☆金利型の判断基準 】
 
☆ 変動金利型を選ぶには他の部分でリスクがあるかないかが判断基準ですが、例えば、下記のような点を挙げることができます。
 
《資金面》
・繰り上げ返済ができるほど貯蓄がない
フルローンでの資金計画(頭金がない)
 
《住宅面》
個性的な注文住宅でスムーズな売却が期待できない
借地権の上に建つ沖縄の家
 
→ 金利上昇により返済が難しくなった場合の対応方法は(1)繰り上げ返済による調整(2)家の売却の2つです。ですから売却となった時に売りにくい物件もリスクのひとつと言えます。

 
フルローン(頭金なしの住宅ローン)での資金計画がリスクになるのは、頭金を入れていない沖縄の家購入では、オーバーローン期間が長くなるためです。
 
ただ今、沖縄で家を購入する時には住宅ローン控除による節税対策を意識しますので、敢えてフルローンによる返済計画を立てる家庭も多いですよね。
 
ですから今、フルローンを利用して沖縄で家を建てる場合でも、頭金が実際にはあって温存しているケースであれば、その他のリスクに当たりません。
 
金利上昇リスクに対応できるだけの資金力がある場合や、いざと言う時に売却をしても良く、その物件が売却しやすい、オーバーローンにならないなど、リスクヘッジができる家庭であれば、変動金利型を選ぶとお得です。
 

 

住宅ローンは返済継続できるかがポイント

住宅ローンは返済継続できるかがポイント
また、以上のような貯蓄や不動産リスクばかりではなく、収入の安定性による判断基準もあります。例えば自営業などの場合は収入が不安定ですよね。
 
このように前述した自営業のケースの他にも、沖縄で家を購入する時点でまだ若く、将来の収入を想定できない状況であれば、これもリスクのひとつと言えます。
 

【 沖縄で家購入☆変動金利の規則 】
 
☆ もしも変動金利を選ぶ場合には、
 
(1)5年ルール(5年間は金利据え置き)
(2)125%ルール(次の金利上昇時は125%の上限が設けられる)
 
…を選んでください。
 
※ちなみにこの2つのルールが適用されるのは元利均等払い型に限ります。
 
→ また、このルールを選んだ場合に月々の返済の変化はそれほどでもなく、返済できていると勘違いしがちです。実際には最後に返済しきれなかった元金が残り、一括返済になりますので、金利上昇の差額分は、前項でお伝えしたような繰り上げ返済が好ましいです。 

 
そして最後の手段として、その沖縄の家の売却の選択肢が出てくる訳ですが、そもそも沖縄の家への思い入れが強く「絶対に売却したくない!」と言うのであれば、より確実性のある固定金利型を選ぶことになります。
 

 
いかがでしたでしょうか、今回は沖縄の家を購入し住宅ローンを組んだ時に多くの人々が悩む、変動金利型か固定金利型かについて、判断基準をお伝えしました。
 
やはり変動金利は金利上昇リスクがあるので、経済的に余裕があり、金利上昇時に繰り上げ返済などのリスクヘッジができる家庭に向いています。
 
ただし、大前提として安全な返済計画を立てることができる範囲での借り入れが不可欠です。あまりに大きな金額になると、現実的に返済の継続が可能なのかどうか判断が鈍りますので、冒頭でお伝えしたように、月々の返済額まで割り出して検討をしてください。
 
安全な返済計画については、別記事「沖縄で安全な住宅ローン☆ムリのない資金計画は自分で決める」などをご参照ください。
 
また、本文中に出てきた住宅ローン控除についても、別記事「沖縄で家を建てる☆住宅ローン控除には上限額がある」などでお伝えしていますので、コチラも併せてご参照ください。
 

まとめ

変動金利型と固定金利型の選び方

・固定金利による返済額の差は保険として見る
・貯蓄が充分ではない場合は固定金利型が安全
・オーバーローン期間が長いなら固定金利型
・売却しにくい個性的な物件などもリスクになる
・借地権の上に建つ家もリスク
・自営業や若いなど収入が不安定なら固定金利型
・変動金利型はリスクヘッジができる家庭におすすめ
・家に思い入れがあるなら固定金利型が良い

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