COLUMN琉球アーバンホームコラム

2020.02.09注文住宅

沖縄で住宅ローン☆夫婦2人で借りる時の注意点とは

沖縄で住宅ローン☆夫婦2人で借りる時の注意点とは
沖縄でも住宅ローンを夫婦で組む「連帯債務」を選ぶ家庭が増えましたよね。「連帯債務」は夫婦の収入を合算して住宅ローンを申し込む方法ですので、共働き家庭でなければ成り立ちません。

今まで、「夫は外で働き、妻は家を守る」慣習があった日本では、マイホームを建てるとなると、主に夫が一人で住宅ローンを組む「単独債務」が一般的でしたが、今は夫婦共働きが定着した時代です。

沖縄でも住宅ローンを夫婦で申請することで、借入れ金額の上限も上がるなどメリットも高いのですが、注意事項もいくつかあります。

そこで今日は、沖縄で住宅ローンを夫婦で組む「連帯債務」を選ぶ場合に、注意をしたい事柄をお伝えします。

沖縄で住宅ローン☆
夫婦2人で借りる時の注意点とは

所有権（持ち分）の割合は負担分から考える

夫（または妻）が一人で住宅ローンを組む「単独債務」の場合、後々法務局で登記をする時には、その物件はまるまる夫（または妻）に所有権があります。

けれども沖縄でも住宅ローンを夫婦で組むなら、「共有名義」として夫婦それぞれに所有権が割り与えられますが、この「所有権の割合＝持分割合」には注意をしてください。

「いやいや、全部妻の所有権にしても、後々文句は言わないよ。」などの声も聞こえますが、夫婦間のトラブルとしての注意点ではありません。主には税務上の問題です。

【　沖縄で住宅ローンを夫婦で組む☆持分割合　】

★　税務署では「お金の出所」まで確認して、財産を判断します。

→　そのために、（極端ですが）仮に妻が10%しかお金を出していないのに、100％の所有権を得ていた場合、税務署では「贈与」とみなすケースがあります。

夫婦間でも「贈与」とみなされた場合、贈与税を納付しなければならないため、余計に税金が必要です。沖縄の住宅ローンを夫婦で組む事例では、「住宅ローン控除対策（※）」も多いので、かえって損はしたくないですよね。

持分割合によって「贈与」と税務署からみなされないためには、下記のように決めてください。

【　沖縄で住宅ローンを夫婦で組む☆持分割合の決め方　】

①　夫婦の収入の割合を、そのまま持分割合に当てはめる。（「お金の出所」として収入の根拠が出るために、贈与とみなされません。）

②　住宅ローンの債務の割合を当てはめる。

③　夫婦で頭金を出し合った場合、出し合った頭金の割合を当てはめる。

…この3点の割合が安全です。

ちなみに、少し触れたように住宅ローン控除の還付金は、夫婦で連帯債務を選ぶことにより、より多く戻ってくる可能性があります。詳しくは別記事「沖縄で住宅ローン☆夫婦で借りる「連帯債務」のメリット」をご参照ください。

また、「単独債務」についてや、連帯債務とどちらを選ぶかのポイントについても別記事「沖縄で住宅ローン☆夫婦で借りる？どちらかが借りる？」で詳しくお伝えしています。

夫婦の「持分割合」シュミレーション

沖縄で住宅ローンを夫婦で組むなら、「収入の割合をそのまま持分割合にすると良い」とお伝えしましたが、具体的な数字がないと、あまりピンとはきませんよね。

では仮に夫が420万円、妻が140万円の年収としてシュミレーションをしてみます。420：140ですから、年収の比率としては3:1です。

【　沖縄で住宅ローンを夫婦で組む☆持分割合シュミレーション　】

①　持分割合が「夫：妻＝3:1」　

…　これが基本の持分割合です。夫婦の収入と割合が一致しているので、贈与税が余分に掛かる心配はほぼありません。

②　持分割合が「夫：妻＝2:3」　

…　夫の収入が高いのに対し、持分割合は妻の方が多い割り振りです。この割り振りでは、妻が夫よりも多い頭金を出しているパターンが多く、頭金を妻が出している（若しくは、より多く出している）ならば、あり得ます。

③　持分割合が「夫：妻＝5:5」

…　スッキリと夫婦半々で割り振る夫婦も多く、収入バランスを考えるとズレは生じるものの、説明によっては「折半」として認められやすいです。

④　持分割合が「夫：妻＝2:8」

…　妻の収入が夫よりも大幅に低いのに、「折半」を超えて妻の持分割合が多いとなると、特別な説明もつかないケースも多く、認められにくいです。（結果、贈与税を請求されることがあります。）

…この持分割合の判断には悩む夫婦も多く、なかには金融機関に相談をするケースも見受けられるのですが、この問題はどちらかと言えば、金融機関よりも管轄の税務署に相談した方が的確かもしれません。

もしも相談にお金を掛けるのであれば、町の税理士に相談しても、ベストな持分割合を求められるためおすすめです。

家族計画を立てた上で金額を考える

沖縄で住宅ローンを夫婦で組むケースの場合、「家族計画」を立てていなかったために、後々返済に困った相談例が多くあります。

これは、「連帯債務」は夫婦の収入の合計で審査されますから、夫（若しくは妻）が一人で申請する「単独債務」よりも、借り入れの上限金額が高くなり、審査が通りやすくなるためです。

…確かに、沖縄では住宅ローンを夫婦の収入の合算で計算できるのは、大きなメリットですが、今後妊娠や出産、育児によって収入が減ることも、視野に入れなければ、返済できずに困ることになります。

【　沖縄で住宅ローンを夫婦で組む☆上限金額　】

☆　今後、妻の妊娠や出産・育児の可能性がある家庭では、銀行が提示する借り入れ金額の上限まで借りるのは危険です。

→　一般的に安全圏と言われる目安としては、「夫の収入×7（倍）」です。夫が年収600万円であれば4,200万円が安全圏です。

（※妻がメインで借り入れる場合は「妻の収入×7（倍）」となります。）

沖縄で住宅ローンを夫婦で組む場合、従来はより高収入な人をメインとして組みますので、夫がメインであれば「夫の収入×7倍」、妻がメインであれば妻の収入で計算をしてみてください。

妻が働くことを前提とするデメリット

このように、沖縄で住宅ローンを夫婦で組むなら、家族計画に基づいた予算立ては不可欠です。（銀行では「現在の」収入から割り出される、限度額しか提示しません。）

なかにはファイナンシャルプランナーの元に訪れて、予算決定をする夫婦もいますが、特別な借金がない限り、前項のようにメインとなる夫（若しくは妻）の年収×7倍、の計算方法がシンプルで好まれます。

【　沖縄で住宅ローンを夫婦で組む☆7倍を超えるリスク　】

①　今後、家族計画で必要になる資金は住宅ローンばかりではありません。

・　子どもが高校・大学へと進学する時期の教育資金
・　老後資金の積み立て
・　20年後以降の住宅の修繕積み立て
・　住宅ローンの繰り上げ返済

…などなどの資金繰りへの余力がなくなるリスクがあります。

②　妻が今後、妊娠や出産をするに当たり、妊娠中や出産時に入退院が必要になった時でも、仕事を辞める選択が出来ません。

→同じく、育児中も仕事を辞める道を、経済的に選びにくくなります。

従来の「単独債務」では、一人の収入による審査だったため、もう一人分の余力がありますが、夫婦二人の収入を合算してしまうため、何かが起きた時のリスク管理が出来ません。

年収が400万円なら2,800万円、500万円なら3,500万円と、それなりの資金は出来ますので、後々まで安定して働くことができる方の収入を元に、安全な予算立てをする方が安全です。

いかがでしたでしょうか、今日は沖縄で住宅ローンを夫婦が共同で組む「連帯債務」を選んだ場合の、特に注意したい事柄についてお伝えしました。

共働き家庭が一般的になった今、特に増え始めた「連帯債務」の住宅ローンの形ですが、借り入れ額が上がります。

ただし、それだけリスクも伴うことも理解しながら、後々の返済や暮らしまでイメージして予算立てをすることも、マイホーム建築のポイントです。

また、今回お伝えしたように夫婦で組む連帯債務はリスクもあるために、なかには受け付けていない金融機関もあります。

「同居する家族」で「仕事に就き、安定した収入がある者」であれば、連帯債務の対象となるため、成人した子どもや親などでも、一緒に借りることが出来るので、様々なパターンを検討するのも良いかもしれません。