COLUMN琉球アーバンホームコラム

2021.05.25注文住宅

【沖縄で家を購入】元利均等返済と元金均等返済ではどっちが良い？

【沖縄で家を購入】元利均等返済と元金均等返済ではどっちが良い？
沖縄で家を建てる時、住宅ローンを組むと一般的には月々の返済額が決まっている元利均等返済型を選びますよね。けれども実は、元金を均等に支払う「元金均等返済」があるのはご存知でしょうか。

元金均等返済を選択することで確実に元金を減らしていく(利息が早い段階で軽減できる)ことになりますが、それだけ返済負担も大きくリスクが伴います。ですから沖縄で家を建てる時、一般的な住宅ローンは元利均等返済型です。

ただこれから沖縄で家を建てる時の相談では、「元金均等返済を選ぶと得なの？」との相談も少なくありません。

そこで今回は、沖縄で家を建てる時の住宅ローンで、元利均等返済型と元金均等返済型では、どちらの方が良いのか？その選び方と選択基準をお伝えします。どうぞ参考にしてください。

【沖縄で家を購入】
元利均等返済と元金均等返済ではどっちが良い？

2021年では「住宅ローン控除」も考慮する

2021年では「住宅ローン控除」も考慮する
一般的に沖縄で家を購入すると、ほとんどの住宅ローン商品が元利均等返済です。ただこれは、利息を利益とする金融機関にとって、よりお得な融資方法とも言えます。

借り入れ側としては、元金均等返済の場合には均等に支払う元金に利息がプラスされるため、初回の返済額が最も高くなり、だんだんと減っていきます。月々の返済額が変化する元金均等返済よりも、月々の返済額が均等になる元利均等返済の方が返済計画が立てやすいためです。

詳しくは後述しますが、特に変動金利の住宅ローンを沖縄の家購入で利用した場合には、さらに元利均等返済は不安定になります。

どちらにしろ、ほとんどのケースで沖縄の家を購入した直後が最も経済的に負担が掛かっているので(家具家電や引っ越し費用が掛かるため)、初回の返済額があまりに高いと継続が不安とする家庭は多いのではないでしょうか。

【　沖縄で家を購入☆住宅ローン控除との関係　】

●　さらに注目したいポイントとして2022年12月末日までは(※)、住宅ローン控除が適用されるため、敢えて元金を減らさないように繰り上げ返済も控えているケースがあることが挙げられます。

→　「住宅ローン控除」とは、借り入れをした年から10年～13年(消費税8％→10％アップに伴う措置として3年延長の適用期間アリ)は、住宅ローン年末残高の1％が控除される制度です。

今、沖縄で家を購入する人々のほとんどが、この住宅ローン控除の恩恵を効果的に受けようと、頭金を準備していても敢えて温存しフルローンで購入したり、最初は繰り上げ返済をして元金を減らすことなく、住宅ローン控除期間が終了してからまとめて元金を減らすように返済計画を立てています。

沖縄で家を購入した場合、住宅ローン控除は元金の年末残高で計算しますので、当然元金が減っているとそれだけ控除額も減る計算です。

【　沖縄で家を購入☆控除額と金利どちらがお得？　】

●　元金均等返済型の住宅ローンを沖縄の家購入で選択した場合、最初からスタートダッシュで元金を減らしていくために、利息分の支払いがお得になるのがメリットとなります。

→　ところが、住宅ローン控除期間は住宅ローン年末残高（元金）の1％が控除対象となるため、結果的に元金均等返済型のメリットが相殺されると考えてください。

このように考えていくと、沖縄で家を購入する時点で住宅ローン控除が適用するならば、元金均等返済型も元利均等返済型も、結果的にそれほどお得感に差はありません。

元金均等返済型のメリット

元金均等返済型のメリット
沖縄の家購入で元金均等返済型を選ぶメリットは、現役時代で収入のピークを迎える時代にスタートダッシュを掛ける分、後半の返済負担が軽減することです。

20代の若い時代から沖縄で家を購入する場合には、定年退職年前後には住宅ローンも完済できることが多いですが、特に近年では40代・50代から沖縄で家を建てるケースも増えました。

例えば45歳で沖縄の家を購入した場合、返済期間30年で住宅ローンを組んだとしても、完済するのは75歳の算段になります。

一般的に日本で定年退職は60歳・もしくは65歳ですから、明らかに定年退職後も沖縄の家の住宅ローンを返済し続けなければなりません。

けれども定年退職後の年収は、仮に退職後も働き続けたとしても現役時代の60％～70％と言われます。この状態で現役時代と同じ月々の返済をこなすのは大変ではないでしょうか。

【　沖縄で家を購入☆元金均等返済型のメリット　】

●　元金均等返済型は返済期間全期に渡り月々の元金返済額が均等になる返済方法です。そこに利息がプラスされるのですが、利息は完済に向かって少なくなってくるので、後半の月々の返済が楽になります。

→　前述した45歳で沖縄の家を購入したケースで見ると、スタートは元利均等返済型よりも返済負担が厳しくなるのですが、後半に当たる定年退職後の月々の返済負担が楽になり、収入の変化に対応できるのがメリットです。

…ですから40代・50代で現役時代にスタートダッシュを掛けて元金をどんどん減らし、定年退職後の返済負担を減らしたい場合には向いています。

ただし、あくまでもこれは沖縄で家を購入した時点での金利で固定される「固定金利型」住宅ローンにおいて言えるメリットです。

沖縄の家を購入する際に変動金利型の住宅ローンを利用したいのであれば、金利変動のリスクはもちろんなのですが、元金均等返済型ならではの注意点があります。

元金均等返済型で変動金利型を選ぶ場合

元金均等返済型で変動金利型を選ぶ場合
一般的に沖縄の家購入で変動金利型の住宅ローンを選ぶ場合、少しでも安全な返済計画を立てるために、ほとんどの金融機関の住宅ローン商品で、(1)5年ルールと(2)125％ルールを設けています。

反対に、沖縄の家購入で変動金利型住宅ローンを選ぶなら、この2つのルールを必ず確認することは重要なポイントです。

【　沖縄で家を購入☆元金均等返済型・変動金利の注意点　】

●　けれども、沖縄の家購入で変動金利型の住宅ローンで元金均等返済型を選ぶ場合、そもそもこの2つのルールを設けていません。

→　そのため金利が上昇すれば、ダイレクトに月々の返済額に反映します。5年後から上がると言う時間的な猶予も、125％の上限と言う金額的な猶予もありませんので、金利上昇リスクはかなり高いです。

元金をどんどん返済していくため、その分利息の支払い総額も少なくなる元金均等返済型ですが、変動金利型においてはよほど経済的な余裕がない限りは、金利上昇リスクが最も高い住宅ローンと言えます。

もしも沖縄の家購入で元金均等返済型を利用したいのであれば、固定金利型の住宅ローンを選択して、よりリスクの少ない返済計画がおすすめです。

いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で家を購入した時の住宅ローンで、一般的な元利均等返済型を選ぶか、それとも最初にスタートダッシュを掛けて元金を減らしていく元金均等返済型を選ぶか…、その判断基準についてお伝えしました。

2022年12月末日までは住宅ローン控除を鑑みると、元金均等返済型も元利均等返済型も、結果的にあまり差がないことはお伝えしましたが、これは、住宅ローン控除の範囲内で借り入れをした場合です。

住宅ローン控除の範囲や上限金額などについて、詳しくは別記事「沖縄で家を建てる資金計画☆住宅ローン控除の要件とは」や、「沖縄で家を建てる☆住宅ローン控除には上限額がある」などでもお伝えしていますので、コチラも併せてご参照ください。