COLUMN琉球アーバンホームコラム

2021.06.25注文住宅

【沖縄の住宅ローン】返済が苦しい！借り換え3つのポイント

【沖縄の住宅ローン】返済が苦しい！借り換え3つのポイント
沖縄で住宅ローンを組む多くは35年など長期に渡る返済期間を選ぶ人々が多いですよね。

ただ35年ともなると、30歳で契約を交わしても完済は65歳、社会人人生のほとんどに当たりますから、将来的にどのようになるのかは誰にも判断はできません。

ただ、沖縄で「住宅ローンの返済が苦しくなっているんです…」との相談ケースでは、最初に借り入れた沖縄の住宅ローンでそのまま返済を続けていて、その沖縄の住宅ローン自体を「借り換える」選択肢が頭にない人が多い傾向にあります。

そこで今回は、現状沖縄で住宅ローン返済が苦しい時に検討したい、借り換えの選択肢と、借り換えによるメリットがあるかないかの判断3つのポイントをお伝えします。

もしも他社の沖縄住宅ローンに借り換えメリットがある場合には、現在返済を続けている沖縄の住宅ローンにおいても金利交渉ができる可能性がありますので、どうぞ参考にしてください。

【沖縄の住宅ローン】返済が苦しい！
借り換え3つのポイント

借り換えのメリットとは

そもそも沖縄住宅ローンを借り換えるとは、現在の沖縄住宅ローンから違う金融機関や商品へと切り替えて、借り入れた金額から現在の沖縄住宅ローン残高を完済する方法です。

沖縄の住宅ローンはその時々の金利で契約しますから、金利が下がった時期に借り換えることで、返済総額を大幅に下げる可能性もあります。

ただ、闇雲に沖縄住宅ローンの借り換えをしたからと言って、必ずメリットがあるとは限りません。同じ金利の場合では、むしろ一括返済の手数料も含め借り換えのための手数料が掛かるため、マイナスになる可能性が出てきます。

【　沖縄の住宅ローン☆借り換えの見極めとは　】

★　沖縄で住宅ローンを借り換えるとは、新しいローン契約をする方法ですので、沖縄で従来の住宅ローンを組む時と手順は全く同じです。そのため手数料なども同じだけ掛かると考えてください。

→　ですから、沖縄住宅ローン借り換えによりメリットを得るには、現状の支払総額と借り換えた場合の支払総額を、借り換えによる手数料も含めて計算し、比較検討をしなければなりません。

ただ、沖縄で住宅ローン借り換えによるメリットを得たなかには、百万円単位の得をした事例もあるので、具体的な数字に出して比較検討する価値はあります。

借り換えによるメリットを検証する

では、沖縄住宅ローンで借り換えによるメリットを得るにはどのような条件が必要なのでしょうか。

「〇％下がれば借り換えメリットがあります！」と言ってしまいたいところですが、それぞれ沖縄住宅ローンの借り入れ金額や、借り換えを検討している現時点での残りの返済期間、ローン残高など、全てが違うので一概には言えません。

ですから、具体的な数字に出して比較検討を進める必要があるのですが、大まかに下記のようなポイントをベースに、借り換えによるメリットがありそうであれば、より具体的に比較検討を進めてみてください。

【　沖縄の住宅ローン☆メリットを得るかのポイント　】

(1)　金利がどれほど下がっているか　→　もちろん現状の沖縄住宅ローン契約時よりも金利が下がっていることが第一条件ですが、下記でお伝えするように、借り換え手数料まで鑑みて検討する必要があります。

(2)　借り換えによる手数料　→　多くの人々が手数料を見落としがちですが、現状の沖縄住宅ローンを一括返済する場合、ほとんどの金融機関で手数料が掛かるため、この手数料も含めた比較検討が不可欠です。

(3)　借り換え時点でのローン残高と返済期間　→　割と多くの人々が沖縄で住宅ローンを契約してすぐだと、借り換えのメリットは出ないと考えがちですが、金利が充分に下がっているならさらにメリットが大きい状況なので、具体的な検討の価値はあります。

※　沖縄で住宅ローン残高と返済期間に関しては、ローン残高に金利が掛かるため、ローン残高が高ければ高いほど借り換えによるメリットを享受できますし、つまり残る返済期間が長ければ長いほどお得と言うことです。

(3)のように沖縄住宅ローン残高が高ければ高いほど、金利が下降していれば、そのメリットを享受できます。

そのため、なかには沖縄で住宅ローン契約を最初にした後、たった1年ほどで借り換えを決行し、大きなメリット(100万円前後）を得た事例も見受けられました。

ただし変動金利→固定金利へと切り替える場合、まず固定金利の方が金利が高いのでここは理解をしてください。

【　沖縄の住宅ローン☆変動金利と固定金利　】

★　固定金利の基本は金利が変動しても、最初に契約した金利での返済が認められると言うことでした。

→　そのため金融機関が金利変動リスクに対する「保険」を請け負っていると考えると、金利上昇の「保険」を自分達で負う変動金利よりも高くなるのは当然です。

金利上昇リスクの「保険」として比較検討してみても充分に納得できるのであれば、将来的な変動金利リスクが解消され、借り換えも一案といえます。　

※　固定金利の考え方については別記事「【沖縄で家購入】住宅ローンは変動金利と固定金利どっちが良い？」や「沖縄で家を建てる☆住宅ローンで変動金利を選ぶ心得」などでお伝えしていますので、コチラも併せてご参照ください。

借り換えによって発生する手数料の目安

何度かお伝えしたように、沖縄住宅ローンの借り換えによるメリットを比較検討するためには、借り換えによって生じる手数料まで含めた支払い総額で見て行く必要があります。

では、沖縄住宅ローンの借り換え時には、どのような費用が掛かるのでしょうか？

【　沖縄の住宅ローン☆借り換え時の手数料目安　】

(1)　現在の沖縄住宅ローンを一括返済をする際の手数料　→　あまり知られていませんが、住宅ローンを繰り上げ返済や一括返済をする場合、おおよそ3万円ほどの手数料が掛かります。

(2)　借り換える沖縄住宅ローンの諸費用　→　最初に沖縄で住宅ローンを契約した時に印紙税などさまざまな諸費用が掛かりましたよね。借り換えではあくまでも、新たに沖縄住宅ローンを組む形ですので、同じように諸費用が掛かります。

・　保証料　…　金融機関によっては「融資手数料」とも言いますが目的や内容は同じです。借り換え総額の2％ほどと考えてください。

・　手数料　…　住宅ローン契約時の手数料です。3万円～5万円前後の一律か、金利が低い商品では借り入れ金額の0.5％～2％の商品もあります。

・　税金関係(印紙税、登録免許税）　…　印紙税は1万円～2万円ほどとなります。登録免許税は借り換え総額の0.4％です。

・　抵当権抹消費用　…　今までの沖縄住宅ローンを完済したら、一度抵当権を抹消しますので、その手続きが必要です。

※　抵当権抹消手続き自体は1件1,000円でできますが、ほとんどが司法書士に依頼するので、司法書士依頼料として2～3万円を要します。

2000万円を借り換えるとして、一括返済手数料として3万円、新しい沖縄住宅ローン契約の諸費用（保証料40万円＋司法書士報酬6万円＋印紙税2万円＋登録免許税8万円＋抵当権抹消費用2万円として)58万円です。

大きな金額が動けば動くほど手数料も高くなりますから、しっかりと具体的な数字に盛り込んで比較検討をしてください。

前払いしている保証料は返還される

沖縄で住宅ローン契約をする際、保証会社による保証契約も行いますが、この時保証料を前払いしている事例も多いです。

この場合は前払いしていた保証料は返還されますので、現在の沖縄住宅ローン契約をした金融機関（支店）へ連絡をして、一括返済した場合の保証料を確認してください。

金融機関が保証料を受けている訳ではなく保証会社が別にありますので照会が必要になりますが、問い合わせをすることで照会をして伝えてくれるはずです。

【　沖縄の住宅ローン☆前払いの保証料　】

★　どの金融機関も借り換えは最も避けたい事柄ですので、前払いした保証料が返還されることはあまり積極的に教えてはくれません。コチラから聞かなければ照会されないので、注意をしてください。

多くの金融機関で一括返済をした翌月や翌々月に返還されます。沖縄住宅ローンの残る返済期間に掛かる保証なので、返済年数が多ければ多いほど、高い保証料が返ってくる計算です。

いかがでしたでしょうか、今回は沖縄で住宅ローンを組んでいるものの返済が苦しく感じた時に検討してみたい、借り換えの可能性をお伝えしました。

もちろん、沖縄で住宅ローン契約時の金利よりも下がった状態であれば、借り換えによるメリットが期待できると言うことになりますが、本文でお伝えしたように手数料なども含めて支払い総額を比較検討したうえでメリットがあるかどうかが判断できます。

そして沖縄住宅ローンの借り換えメリットが認められたら、現在の金融機関で金利交渉も一案です。実際には金利交渉ではなく「金利の見直し」とされます。

現在の金融機関で「金利の見直し」を依頼するだけで相談ができますので、コチラも試した見てはいかがでしょうか。

★沖縄で住宅ローン返済日に返済ができない時の対処は、別記事「コロナで沖縄住宅ローン返済危機！NG対策と今やる対策」でお伝えしていますので、コチラをご参照ください。