マイホームの沖縄土地探しは、入居までに行う一連の流れの第一歩…、これから始まるマイホーム計画へのワクワクも重なり、最も楽しい過程ですよね。
 
また同時に、これからマイホーム計画が進む時期で、あまり知識がないために、沖縄で土地購入をした後でトラブルが生じたり、「そうだったのか！」と、後々悔やむケースも多いです。
 
これから一生住むマイホームだからこそ、「安いから」と飛びつくのではなく、安いながらも「良い土地」に出会いたいですよね。
 
そこで今日は、沖縄での土地選びでの体験談を元に、思いがけない規制や縛りなど、気を付けたい「道路と土地の関係性」についてお伝えします。
 

 

沖縄の土地選び☆
注意をしたい「道路」との関係性

 

道路と住宅地に関わる建築基準法

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マイホームのための沖縄での土地選びで、理解しておくと役立つ建築基準法に、「接道義務」があります。
 
この「接道義務」を満たさなければ、敷地が小さくなったり、どこかの土地の一部を借りる、買うなどの対策を取らなければなりません。そのため、沖縄で住宅用の土地を選ぶ時、道路との関係性をチェックすることは重要です。
 

 
①のケースでは隣接する家々で道を提供する「私道負担」ケースが多いですが、コチラも注意点はいくつかあります。「私道負担」については、後程詳しくお伝えします。
 
また、②の「セットバック」に関しても次項で詳しくお伝えしますが、古い家を撤去した敷地や、中古物件を買い取って、リノベーション（大幅に建て替える）ようなプランニングをしたケースで起こりがちです。
 

 

古い家が立ち並ぶ、細い路地沿いの敷地

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沖縄の地方で土地探しをすると、細い路地状に碁盤の目のように立ち並ぶエリアも多く見受けますよね。
 
沖縄でこのようなエリアの土地を購入するなら、道幅が一見して細いので明らかではありますが…、周辺の家々が古い家ばかりであれば、少し注意が必要です。もしかしたら、建て替えが「出来ない」状態なのかもしれません。
 

 
これは、「昭和25年以前」からできた家々だからこそ現存していますが、現在の法律では不適合なので、許されてはいるものの、実際には「既存不適格建築物」です。
 
そのために、これから建て替えをしたり、この土地に新築を建てる場合には、道幅2.7m以上4m未満の道に合わせた「接道義務」を果たさなければなりません。
 
これを「セットバック」と言います。沖縄では土地購入の時以上に、古い中古物件を購入して、撤去したり、リノベーション（大幅なリフォーム）をしようとするケースで良く遭遇する問題です。
 

 

接道義務を果たすための「私道負担」

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「私道負担」は、近くの幅4m以上の道路に間口2mI以上を繋ぐよう、所有物である敷地内に道路を設けた道（私道）を指します。
 
一軒の家から延びる「旗ざお敷地」だけではなく、大きな敷地を複数の区画で区切ったケースなどでも見受けられます。
 
この場合、お互いの敷地を出し合った「共同で使う私道」＝「共同私道」となるため、トラブルも起きがちです。
 
このような複数の所有者で出し合う私道負担が生じる可能性がある場合、沖縄で土地購入を検討する時点で、下記の点をチェックしておくと安心です。
 

 
…例えば、共同私道に常に自転車が置かれていたり、子どもの遊び道具がある…、ガーデニングなどをしていて、鉢植えが置いてある…、などなどの様子があれば、その部分はその家の所有物だけに、なかなか苦情がいいにくいかもしれません。
 
かと言って、公道へ出るために不可欠な道ですから、そのままでは暮らしが不便になりますよね。
 
このようなトラブルが起きないよう、沖縄で土地選びをしている時点で、周辺をチェックしてから決めることをおすすめします。
 

 

「私道負担」のメリット

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ここまで読んでくると、敷地内に私道負担を持つ物件にはデメリットしかないように思えますが、それだけではありません。
 
沖縄の高い土地のなか、私道部分を確保しなければならない点は、確かに大きいですが、だからこそのメリットもあります。
 

 
ただし「私道」ですから、不具合が生じれば家と同じく、自分達で修理修繕をしなければならないケースは多くなります。
 
共同私道になれば、皆で修繕積立金を積み立てる例が多いですが、なかには出し渋る住民もいて、修理修繕自体が難航することもありますが、それだけにコスト面はかなり格安です。
 
その反面、後々中古物件（土地）として売却を考えた時は、価格が下がりやすい傾向にあります。
 

 

角地なら気を付けたい「隅切り」

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このような「接道義務」にまつわる道路との関係性の他、角地になると「隅切り」を求められるケースも多いです。
 
「隅切り」とは、狭い道路で車が曲がりやすいよう、直角の敷地の角を切ることを指します。
 

 
 

いかがでしたでしょうか、今日はマイホーム建築のために沖縄で土地を選ぶ時、後々のことを考えて、事前にチェックしておきたい「接道義務」と、道路と敷地の関係性についてお伝えしました。
 
「昭和25年以前の道なんて、ほとんどないのでは？」と思う方も多いかもしれません。
 
けれどもいざ探してみると、「この土地安い！」と思いよくよく内容をチェックしてみたところ…、セットバックが必要な土地であったりするケースも多いです。
 
本文中でもお伝えしましたが、特に中古物件を購入したい場合、昔ながらの住宅エリアでの、各段に安い物件などは注意をして見てください。
 
両脇の道がそれぞれセットバックが必要な土地で、セットバックをすることで、住むには敷地が狭くなりすぎるために、「建て替えができない！」なんてことにもなり兼ねません。
 

 

まとめ